Obecnie rynek najmu nieruchomości w Polsce utrzymuje się na niskim poziomie, jeśli chodzi o średnią unijną. Ludzie częściej kupują mieszkania własnościowe niż interesują się mieszkaniami do wynajmu od osób prywatnych. Czemu jest tak małe zainteresowanie najmem mieszkań? Dlaczego ludzie boją się wynajmować mieszkania?

Jak wygląda proces przygotowania mieszkania do wynajmu? 

Przygotowując mieszkanie pod wynajem, przede wszystkim należy podjąć decyzję dla jakiego rodzaju najemcy ma być skierowana nasza oferta, czyli jaki ma być standard lokalu. Zwłaszcza należy przeprowadzić szczegółowy przegląd mieszkania pod względem bezpieczeństwa przyszłego najemcy i stanu wszystkich instalacji: gazowej, wentylacyjnej, elektrycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej i ogrzewania. Powyższe dwa aspekty często już określą, czy konieczny jest całkowity remont czy drobne odświeżenie. Niemniej jednak najważniejsze jest tu bezpieczeństwo przyszłego lokatora. Szczególną uwagę należy zwrócić na instalację gazową i elektryczną. O ile pozostałe instalacje grożą co najwyżej zniszczeniem mienia, to te dwie mogą rodzić zagrożenia dla zdrowia i życia najemców.  Mamy obowiązek wynajmować bezpieczne mieszkanie, dlatego od pięknych zasłon ważniejsze są dobrze umocowane gniazdka elektryczne. Warto również pomyśleć o uprzednim remoncie mieszkania, bez czekania na możliwą awarię. Jeśli zorganizujemy wymianę przed wynajęciem mieszkania to poniesiemy niższe koszty niż jeśli instalacja spali się w trakcie najmu. Planując remont należy wziąć pod uwagę także wytrzymałość stałego wyposażenia i jego skłonność do awarii. Nawet drobne, ale powtarzające się często awarie potrafią skutecznie uprzykrzyć życie i najemcom i wynajmującym.  

Decyzję o docelowym standardzie mieszkania, należy podjąć biorąc pod uwagę między innymi lokalizację, najbliższe otoczenie, nasze preferencje i rentowność. Właściciele często wybierają droższe materiały, tak jakby urządzali mieszkanie dla siebie, następnie oczekują wyżej ceny najmu. To może oznaczać, że dłużej będą czekać na najemcę, a co za tym idzie, rentowność inwestycji spadnie zamiast wzrosnąć. W mieszkaniu pod wynajem gust właściciela jest mało istotny. Trzeba pamiętać, że końcowym efektem powinniśmy trafić w styl jak najszerszego grona najemców. Mieszkanie powinno być bezosobowe i neutralne. Warto również pomyśleć o możliwościach, które pozwolą nam oszczędzić koszty eksploatacji np. energooszczędne zamienniki pieca czy perlatory, które zmniejszają zużycie wody. 

Dlaczego warto powierzyć obsługę najmu specjalistycznej firmie?  

W Eu­ro­pie Za­chod­niej i w USA ry­nek świad­cze­nia te­go ty­pu usług jest bar­dzo roz­wi­nię­ty. Ist­nie­ją ty­sią­ce firm, ofe­ru­ją­cych róż­ne za­kre­sy usług za­rzą­dza­nia port­fe­lem miesz­kań. Jed­ne ofe­ru­ją pro­ste usłu­gi ad­mi­ni­stra­cyj­ne (np. okre­so­we prze­glą­dy i na­pra­wy), in­ne, w imie­niu wła­ści­cie­li, po­szu­ku­ją na­jem­ców i mo­ni­to­ru­ją roz­li­cze­nia z ni­mi. Są też takie, które zajmują się jedynie ściąganiem należności (tzw rent collectors) lub wyłącznie przygotowywaniem na zlecenie właścicieli mieszkań, protokołów zdawczo-odbiorczych wynajmowanych mieszkań. Naj­da­lej idą­ce fir­my kom­plek­so­wo ob­słu­gu­ją klien­tów, łącz­nie z opty­ma­li­za­cją i roz­li­cza­niem po­dat­ków. 

De­cy­du­jąc się na za­kup ta­kiej usłu­gi, bar­dzo waż­ne jest, aby do­kład­nie zro­zu­mieć, co tak na­praw­dę wcho­dzi w jej za­kres. Naj­gor­sza jest sy­tu­acja, gdy, li­cząc na zdję­cie kło­po­tu z gło­wy, pod­pi­szesz szyb­ko umo­wę z fir­mą, któ­ra bę­dzie świad­czyć wy­biór­cze usłu­gi. Ty ży­jesz w prze­ko­na­niu, że ktoś ma wszyst­ko pod kon­tro­lą, nie an­ga­żu­jesz się w do­raź­ne spra­wy, któ­re na­war­stwia­ją się do mo­men­tu „eks­plo­zji”. Wów­czas oka­zu­je się, że nie dość, że na bie­żą­co pła­ci­ło się za usłu­gę, to koszt pie­nięż­ny i cza­so­wy na­pra­wie­nia za­ist­nia­łej sy­tu­acji jest ogrom­ny. Po­wyż­sza sy­tu­acja jest na dziś o ty­le praw­do­po­dob­na, że w Pol­sce nie ma jesz­cze de fac­to na ryn­ku fir­m, któ­re ro­zu­mia­ły­by i świad­czy­ły usłu­gę kom­plek­so­wo speł­nia­ją­cą ocze­ki­wa­nia wła­ści­cie­li port­fe­la miesz­kań. Ist­nie­ją­ce na polskim rynku fir­my z za­kre­su za­rzą­dza­nia nie­ru­cho­mo­ścia­mi, ma­ją do­świad­cze­nie w ob­słu­dze wspól­not i spół­dziel­ni miesz­ka­nio­wych, co jest za­sad­ni­czo in­nym biz­ne­sem niż ob­słu­ga in­we­sto­rów. Powierzenie najmu firmie przekłada się na bezpośrednią korzyść dla właściciela mieszkania. Firma Mzuri świadczy usługi w zakresie zarządzania najmem, wsparcia inwestorów w zakupie nieruchomości oraz wykonania remontów, obszar korzyści obejmuje tu przede wszystkim, oszczędność czasu i „świę­ty spo­kój”. W spra­wy swo­je­go miesz­ka­nia, właściciel lokalu jest an­ga­żo­wa­ny wów­czas, gdy jest po­trze­ba pod­ję­cia istot­nych de­cy­zji, ty­pu ak­cep­ta­cja du­że­go wy­dat­ku lub de­cy­zja o zmia­nie prze­zna­cze­nia miesz­ka­nia.

Zarządzanie mieszkaniem pod najem przez firmę – czy to bezpieczne i opłacalne dla właściciela nieruchomości? 

To rozwiązanie zasługuje na 3x tak! Firma zarządzająca najmem profesjonalnie wykonuje szereg czynności, których właściciel lokalu nie zawsze ma możliwość wykonania. Zakres powyższych czynności obejmuje:  

• Podpisanie umowy rezerwacyjnej z najemcą i pobranie opłaty na poczet kaucji 
• Wypełnienie ankiety danych osobowych z najemcą, która staje się aneksem do umowy. Pytania dotyczą miejsca pracy najemcy, stanowiska i zarobków. Najemca podaje również kontakt do najbliższej osoby, która należy powiadomić w przypadku wystąpienia sytuacji awaryjnej. 
• kontakt z poprzednim właścicielem, od którego najemca wynajmował mieszkanie. 
• Przy podpisaniu umowy najmu, weryfikacja dokumentów potwierdzających dane podane w ankiecie danych osobowych 
• Przygotowanie dla najemcy kompleksowej umowy najmu, składającej się z kilkunastu stron, w której sprecyzowane jest, czego oczekujemy od najemcy 

• Przygotowanie dla najemcy załącznika do umowy najmu, którym jest protokół zdawczo – odbiorczy, bardzo szczegółowo opisujący stan faktyczny nieruchomości (stan techniczny, umeblowanie i wyposażenie) 
• Wykonanie dodatkowych zdjęć lokalu 
• Pobieranie kaucji 
• Bieżący monitoring stanu lokalu oraz opłat za najem, a w przypadku braku wpłat, czynności windykacyjne podejmowane są niezwłocznie 

Wykonanie wszystkich czynności przyczynia się do zminimalizowania ryzyka dla klienta. Biorąc pod uwagę cały szereg tych czynności, koszty jakie ponosi klient są nieznaczne, w przypadku, gdyby musiał sam zająć się całym procesem najmu. Wynagrodzenie dla osób opiekujących się nieruchomością, jest zdecydowanie tańsze od kosztów przy własnym zarządzie 

Jak w dobie kryzysu gospodarczego działa rynek zarządzania nieruchomościami?  

Inwestycje w mieszkania na wynajem są najpewniejszym i według nas najstarszym źródłem pasywnych przychodów. Zapewniają stały, dożywotni dopływ gotówki. Czemu warto inwestować w takie działalności? Poniżej kilka zalet takiego rozwiązania: 

• Pewny wzrost wartości w dłuższym okresie – ceny często się wahają. W ciągu 2 lat mogą radykalnie wzrosnąć jak i spektakularnie spaść. Na tej samej zasadzie działa rynek nieruchomości. Jednak w dłuższym okresie, cenynieruchomości zawsze rosną – tego prawa nie podważył jeszcze żaden kryzys ekonomiczny. Dzieje się tak ponieważ liczba ludności na świecie stale rośnie. Ludzie ci muszą gdzieś mieszkać, a więc tworzą i będą tworzyć, popyt na mieszkania. A wzrost popytu powoduje wzrost cen. 
• Stałe, bieżące dochody osiągane w krótkim czasie – są to regularne i comiesięczne wpływy, które dają ciągłość i stałość finansową. 
• Możliwość zakupu nieruchomości poniżej jej bieżącej wartości – niedoskonałość rynku nieruchomości, uniemożliwia nam obiektywne porównanie jednej nieruchomości z drugą. Nie ma na świecie dwóch identycznych nieruchomości – zawsze będą się czymś różniły – lokalizacją, widokiem z okna, piętrem. Jednak właśnie dzięki tej specyfice, możemy kupić nieruchomość zdecydowanie poniżej jej wartości rynkowej. 

• Bezpośredni wpływ na inwestycję oraz możliwość zwiększania jej wartości – poprzez odświeżenie lub generalny remont, mieszkanie możemy wynająć za dużo wyższą cenę niż poprzednio, a w przypadku decyzji o sprzedaży możemy liczyć na więcej gotówki niż zainwestowaliśmy. 
• Niewielkie ryzyko utraty kapitału – nieruchomości w zasadzie nigdy nie stracą na wartości. Jedynym zagrożeniem utraty kapitału byłaby utrata nieruchomości, ale to może wydarzyć się tylko w przypadku wystąpienia katastrofy np. pożaru, powodzi, huraganu itp. Ale i tutaj łatwo się zabezpieczyć, wykupując polisę ubezpieczeniową. Dzięki ubezpieczeniu, nawet w przypadku wystąpienia którejś z klęsk żywiołowych, jesteśmy w stanie odzyskać niemal cały zainwestowany kapitał. 

Artykuł powstał we współpracy z firmą MZURI, https://mzuri.pl/ . Wywiadu udzielał Krzysztof Bystrosz, dyrektor ds. projektów strategicznych.