Eksperci zauważają, że od kilku lat wraca moda na posiadanie własnej działki rekreacyjnej. Polacy docenili to rozwiązanie szczególnie w czasach pandemii, kiedy nie można było wyjechać na wakacje lub po prostu musieliśmy pozostać w swoich domach. Zaczęliśmy odczuwać wówzas potrzebę posiadania własnego skrawka ziemi, na którym można będzie odpocząć, zrelaksować się i miło spędzić czas.

Działki rekreacyjne cieszą się ogromnym zainteresowaniem. Dziś sprawdzamy, co warto wiedzieć przed ich zakupem i na co należy zwracać uwagę.

Działka rekreacyjna, czyli…?

Na początku warto zdefiniować czym jest działka rekreacyjna. Nie każdy o tym wie, ale w przepisach prawa takiego pojęcia zwyczajnie… nie ma! Najprościej działka rekreacyjna jest więc terenem, który znajduje się w obszarze Rodzinnych Ogrodów Działkowych, czyli popularnych ROD.

O działce rekreacyjnej można również mówić, kiedy mamy do czynienia z terenem, który w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego oznaczony jest jako US, czyli teren do rekreacji oraz sportu. W ewidencji gruntów oraz budynków działką rekreacyjną można nazwać teren rekreacyjno-wypoczynkowy, który oznaczony jest tam jako Bz.

Do kogo należy działka rekreacyjna?

Warto wiedzieć, że zależnie od terenu, na którym znajdować się będzie nasza działka rekreacyjna, różnić się będzie stosunek prawny, który do niej nabędziemy. Jeżeli zdecydujemy się na zakup działki, która położona jest na terenie Rodzinnych Ogrodów Działkowych, nigdy nie będziemy mogli powiedzieć, że jesteśmy jej właścicielami. Dzieje się tak ponieważ tereny, które znajdują się na obszarze ROD należą do Skarbu Państwa, stowarzyszeń lub samorządu terytorialnego. W praktyce oznacza to więc, że działkowcy nie są ich właścicielami, a jedynie dzierżawcami.

Działka ROD

Decydując się na działkę ROD musimy liczyć się z tym, że wraz z umową najmu, podpisujemy wewnętrzny regulamin terenu. To zarządcy terenu oraz jego właściciele decydują m.in o ogrodzeniach, wycinaniu drzew, paleniu liści, rodzaju uprawianych roślin, a także o zabudowaniach. Jeszcze przed podpisaniem umowy powinniśmy więc zapoznać się ze szczegółowym regulaminem po to, by w przyszłości uniknąć różnego rodzaju nieprzyjemności.

Wraz ze wzrostem popularności działek rekreacyjnych, coraz częściej zdarza się, że w ogłoszeniach można przeczytać o sprzedaży “prawa własności do działki”. Należy zwracać na to szczególną uwagę i mieć na względzie, że jako dzierżawca, nie mamy prawnych możliwości, by przenieść na kogoś prawo własności do działki. W takiej sytuacji mówimy o przeniesieniu praw dzierżawy, a robi się to za pośrednictwem aktu notarialnego. Warto jednak pamiętać, żeby przed umówieniem na wizytę u notariusza, zadbać o zgodę, którą musi wydawać zarząd ROD.

Co ważne, pierwszeństwo do działki rekreacyjnej ROD mają osoby bliskie działkowcowi, czyli małżonek, dzieci, wnuki i inni. To szczególna ważna informacja, kiedy działkowiec umrze. Działki ROD nie możemy dziedziczyć, ale jeżeli w ciągu 6 miesięcy od śmierci złożymy stosowne oświadczenie, uzyskamy prawo dzierżawy.

Pozostałe działki rekreacyjne

Wiemy więc już, że na działce, która znajduje się na ROD, nie będziemy mogli zrobić wszystkiego. A co w przypadku pozostałych działek rekreacyjnych? 

Sytuacja wygląda znacznie lepiej. Jeżeli na oku mamy działkę rekreacyjną, która znajduje się na terenach, które nie należą do ogrodów działkowych, mamy znacznie większe możliwości co do jej zagospodarowania. Jednak i tutaj spotkamy się z pewnymi ograniczeniami, które znajdują się w Miejscowym Planie Zagospodorwania Przestrzennego. To właśnie w tych dokumentach znajdziemy precyzyjne wskazówki co do możliwej zabudowy lub innych regulacji.

Warto jednak pamiętać, żeby przed zakupem weryfikować dane, które dotyczą praw własności. Sprawdzajmy księgę wieczystą, dbajmy o zgodność informacji i interesujmy się innymi danymi, które dotyczą wybranego przez nas terenu.

Kupujemy działkę rekreacyjną, czyli ile to kosztuje?

Na cenę działki rekreacyjnej składają się jej lokalizacja oraz wielkość. Do tego dochodzą również inne czynniki, takie jak: możliwość przyłączenia terenu do mediów, pozwolenie na zabudowę itd.

Tak oto za przykładową działkę, która znajduje się na terenach turystycznych – na której znajduje się już wybudowany domek letniskowy, będziemy musieli zapłacić nawet kilkaset tysięcy złotych. Za działkę rekreacyjną położoną w otoczeniu jeziora i lasów, podłączoną do mediów oraz bez zabudowań, zapłacimy około 30-40 tysięcy złotych.

Rynek działek rekreacyjnych jest dziś bardzo zróżnicowany. Każdy bez problemu powinien znaleźć sobie teren, który spełni jego nawet najwyższe wymagania. Warto mieć na uwadze, że najdroższe działki znajdują się w kurortach wakacyjnych, czyli miejscach do których przejeżdżają turyści. Najtańsze tereny kupimy w miejscach, które oddalone od sklepów oraz miast.

Zabudowa działki rekreacyjnej

Jak już wspominaliśmy – o potencjalnej zabudowie, która będzie mogła powstać na terenie naszej działki rekreacyjnej, decydować będą przepisy. Znajdują się one w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Warto się z nimi zapoznać jeszcze przed zakupem działki, ponieważ później może okazać się, że na wybranym terenie nie ma możliwości postawienia domku lub innej budowli.

W tym celu należy udać się do odpowiedniego urzędu gminy, a następnie pobrać wyrys z planu oraz wypis. Dzięki temu poznamy warunki, które musimy spełnić, by można było myśleć o zabudowie.

Warto jednak pamiętać, że nie każdy teren musi być objęty planem zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji odpowiednia gmina może wydać decyzje o warunkach zabudowy. Jeżeli kupujemy działkę co do której taka decyzja została wcześniej stworzona, poprzedni właściciel może (ale nie musi) przepisać ją na nas.

Domek letniskowy

Coraz częściej na działce rekreacyjnej chcemy postawić domek letniskowy. Szczególnie, kiedy teren oddalony jest od naszego domu i chcemy tam spędzać weekendy lub urlopy. Procedura na uzyskanie pozwolenia na wybudowanie domku letniskowego nie różni się za bardzo od procedur, które dotyczą normalnego, całorocznego domu.

Przed budową należy stworzyć projekt budynku, zagospodarowania działki, a także warunków technicznych. Musimy również wskazać jak zamierzamy doprowadzić wymagane media. Komplet dokumentów składamy oczywiście w starostwie powiatowym, które to może wydać lub odmówić wydania zgody.

Jeżeli natomiast na działce rekreacyjnej planujemy wybudować parterowy budynek, którego powierzchnia nie będzie przekraczała 35 metrów kwadratowych, nie musimy uzyskiwać specjalnego pozwolenia na budowę. Warto jednak pamiętać, żeby zgłosić budowę odpowiednim organom administracji architektoniczno-budowlanej. W przeciwnym wypadku musimy liczyć się z tym, że może ona zostać uznana jako samowola budowlana. Wtedy budowa zostaje natychmiastowo wstrzymana. Uspokajamy – wszystko będzie i tak dążyło do legalizacji samowoli, ale będziemy za to musieli zapłacić niemało, bo aż 5 tysięcy złotych. Warto więc wcześniej poświęcić swój czas i zadbać o niezbędne formalności.

Jak wspominaliśmy na początku tekstu, w polskim prawie pojęcie działki rekreacyjnej w praktyce nie istnieje. Urzędnicy jednak wiedzą, że owy teren to miejsce wykorzystywane w celach rekreacyjnych lub grunt, który w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego został przeznaczony pod działalność rekreacyjną.

Kupujemy działkę rekreacyjną, czyli na co zwrócić uwagę?

Niezależnie od tego, co chcemy robić na swojej działce rekreacyjnej, warto zwrócić uwagę na kilka kwestii. Zakup działki rekreacyjnej nie powinien być podyktowany tylko lokalizacją, ceną oraz metrażem. Ważny okaże się również jej kształt oraz bezpośrednie sąsiedztwo. Bardziej wymagający – na przykład ogrodnicy, mogą również zainteresować się jakością gruntu, dostępem do drogi publicznej, a także zadrzewieniem terenu.

Lokalizacja oraz ukształtowanie terenu

Oczywistym jest, że pierwszymi czynnikiem na który zwracamy uwagę przy zakupie działki rekreacyjnej, jest jej metraż oraz lokalizacja. Pod uwagę bierzemy również topografię terenu, który zdradzi nam możliwości zagospodarowania działki. Wiadomo, że unikać powinniśmy terenów o niekorzystnym ukszałtowaniu, czyli zalewowych, zasypowych, a także zbytnio pochyłych. Działki, które posiadają w sobie skarpy mogą być wyjątkowe i pozwalają na uzyskanie niezwykłych efektów. Jednak w tym przypadku powinniśmy liczyć się z dużo wyższymi kosztami wybudowania na nich domku, altany lub zamontowana choćby huśtawek dla dzieci.

Warto również brać pod uwagę konieczność wykonania dodatkowych prac. Nawet jeśli ukształtowanie terenu początkowo wydawało nam się odpowiednie. Może okazać się, że zagrożenia zewnętrzne bezpośrednio wpływają na naszą działkę. W tym celu należy pomyśleć o rozwiązaniach, które pomogą nam ją ochronić. Niezależnie od tego czy działka wydaje nam się odpowiednia, warto być przygotowanym na takie okoliczności – również finansowo. Zwłaszcza, że działki rekreacyjne często położone są tuż obok jezior, rzek lub lasów, co może mieć bezpośredni wpływ na stabilność gruntu.

Kształt działki rekreacyjnej

O funkcjonalności działki rekreacyjnej w dużej mierze będzie decydował jej kształt. To on wskaże nam możliwości jej zagospodarowania. I choćby wydawało się, że w przypadku działek, które przeznaczone są do rekreacji, jest on drugorzędny, warto pamiętać, że nietypowy kształt może utrudnić nam prace – zarówno ogrodowe jak i budowlane.

Zadrzewienie terenu

Jeżeli na działce, którą planujemy kupić jest dużo drzew, które umieszczone są w sposób chaotyczny i utrudniający postawienie domku wypoczynkowego, powinniśmy zastanowić się czy ma to sens. Jeżeli nie planujemy wycinki (która wiąże się z dodatkowymi kosztami oraz formalnościami), drzewa mogą być jednak świetnym elementem naszego terenu. Stworzą one mikroklimat, dadzą cień w którym o wiele przyjemniej będzie nam się wypoczywało. W tej kwestii wszystko zależy jednak od potrzeb i wymagań kupującego. Warto więc kierować się własnymi preferencjami.

Pamiętajmy jednak, że wszystko reguluje specjalna ustawa, która mówi o ochronie przyrody. To ona podpowie czy możemy przeprowadzić wycinkę.

Rodzaj gruntu

Zależnie od potrzeb i celu, którym kierujemy się przy zakupie działki, warto zwrócić uwagę na rodzaj gleby, który znajduje się na obszarze działki. Jeżeli na działce znajduje się dużo piachu, powinniśmy liczyć się z tym, że budowa domku może być utrudniona i trzeba będzie przeprowadzić wcześniej inne niezbędne prace. Jeśli natomiast chcemy na działce uprawiać rośliny – również powinniśmy się zorientować czy gleba jest bogata w minerały i czy się do tego nadaje. W sytuacji, gdy w ogłoszeniu brakuje informacji o gruncie, który znajduje się na działce, możemy zlecić usługę wykonania badania geotechnicznego. Może być to dla nas zbawienne i uchronić nas przed zakupem niechcianego skrawka ziemi.

Droga publiczna

Każda działka musi mieć dostęp do drogi publicznej. Jeżeli jest on nieuregulowany, musimy liczyć się z tym, że ten obowiązek spadnie na nas – przyszłych właścicieli. Wraz z nim obarczeni zostaniemy szeregiem formalności. 

Jeżeli działka nie znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie drogi publicznej, będziemy musieli uzyskać zgodę. Jeżeli teren pomiędzy drogą, a naszą działką należy do innej osoby prywatnej, będziemy musieli prosić o udział w ziemi z prawem do korzystania – w zakresie dojścia, dojazdu i doprowadzenia mediów. Natomiast, gdy działka znajduje się tuż przy drodze – wystarczy stworzyć odpowiedni dojazd. Niezależnie od tego, powinniśmy sprawdzać to jeszcze przed zakupem działki rekreacyjnej.

Sąsiedztwo

Bezpośrednie sąsiedztwo działki będzie wpływało na nasz komfort, kiedy będziemy z niej korzystać. Unikajmy terenów wokół których znajdują się fabryki, wysypiska, fermy, ubojnie i innego rodzaju zakłady przemysłowe. Hałasy, zapachy i światła mogą zniszczyć nasz wypoczynek i sprawić, że niechętnie będziemy chcieli tam wypoczywać.

Jeszcze przed zakupem działki zwracajmy uwagę na jej otoczenie. Sprawdźmy czy w okolicy znajduje się sklep lub apteka. Zadbajmy by w okolicy znajdował się przystanek autobusowy. Obserwujmy okolice i sprawdzajmy czy jest w niej bezpiecznie – jeszcze przed zakupem.

Działka rekreacyjna to świetne rozwiązanie

Działki rekreacyjne ponownie przeżywają drugą młodość. Polacy zauważyli jak dobrze mieć dla siebie skrawek ziemi na którym można wypoczywać i miło spędzać czas. Rynek działek rekreacyjnych jest dziś tak szeroki, że każdy – nawet najbardziej wymagający klient, znajdzie coś dla siebie. Przed zakupem warto jednak zastosować się do naszych rad i zadbać, by działka nie była dla nas kłopotem, a ziemią na której będziemy odpoczywać i zapominać o problemach dnia codziennego.